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富力再出發:持續發力城市更新,“舊改之王”的新探索

2020-1-6 18:15 收藏 分享 邀請

摘要: 站在巷口,目光掠過路兩旁的攤檔,沒人能判斷出這條雜亂小巷的具體走向,只知道它會伸向眼前這個巨大迷宮的深處。迷宮的主體是幾十上百棟隨意組合在一起的村民自建房。常年累月的加蓋中,這些建筑明顯沒有章法,形狀 ...

站在巷口,目光掠過路兩旁的攤檔,沒人能判斷出這條雜亂小巷的具體走向,只知道它會伸向眼前這個巨大迷宮的深處。迷宮的主體是幾十上百棟隨意組合在一起的村民自建房。常年累月的加蓋中,這些建筑明顯沒有章法,形狀各異,高矮不一。樓與樓的間距逼近極限,住在對面的鄰居可以隔著窗戶毫不費力地握手致意。

雜亂的城中村

“握手樓”間的小路復雜逼仄,再精準的導航在這里也會失靈。試探著向前走去,樓群迅速遮擋住本就不多的陽光,頭頂僅剩的一線天也被密密麻麻纏繞的電線切割成一塊塊不規則的形狀。斑駁的墻面上貼著層層疊疊的租房小廣告,低廉的房租吸引著外來掘金的人們前赴后繼涌向這里。路面坑坑洼洼,還殘留著前天一場大雨后的積水。正是下班時間,前面的菜市場人聲鼎沸,匆忙走過的人群,路邊小攤干炒牛河的味道、水果店討價還價的聲音,混雜成滿滿的煙火氣,如潮水般撲面而來。

——這是一個平常的傍晚,是廣州上百個城中村的幾百萬常住人口都經歷過的尋常一幕。

“廣州是一個不知疲倦、沒有夜晚的城市。一年四季,一天二十四小時,都保持著旺盛的生命活力。”易中天在《讀城記》中用四個字概括廣州,“生猛鮮活”。改革開放后,數不勝數的“廣漂”南下淘金,如不知疲倦的細胞液,不斷涌入這個龐大的肌體,成就了這座城市40余年風云變幻的進化史。

從改革開放初期市區面積不足50平方公里,到如今的7000余平方公里,廣州突飛猛進的城鎮化進程,既為龐大的農村人口進城就業提供了機會,客觀上也讓“城市包圍農村”,造就了如今“城中村”林立的局面和一系列問題。

廣州楊箕村舊貌

“城中有村,村中有城,村外現代化,村內臟亂差”,這是廣州城中村的真實寫照。城中村內往往采光通風差,缺少公共綠地,道路建設、供水供電、垃圾處理等基礎設施不完善,在居住和治安管理上都存在巨大隱患,與廣州城市經濟、社會空間發展極不協調。

2009年,國土資源部與廣東省政府簽署關于共同建設節約集約用地試點示范省合作協議.在全國率先開展城市“三舊”改造試點,把“舊城鎮、舊廠房、舊村莊”改造成“新城市、新產業、新社區”。縱觀廣州多年的舊改實踐,富力集團是一家避不開的企業。

“舊改之王”

長期以來,廣州都是珠三角地區經濟總量增速最快的城市。在制造業崛起、推動產業不斷升級的過程中,大量計劃經濟時期的老舊廠房被廢棄。1994年,富力集團介入廣州荔灣區嘉邦化工廠舊改項目,開啟了舊廠改造之路。

廣州某舊廠原貌

“從那時起,富力就開始培養自己的舊改基因。”富力集團副總經理兼城市更新集團董事長兼廣州公司董事長肖明說。上世紀90年代,富力集團先后參與改造了包括鋼材廠、硫酸廠在內的10余座舊廠改造。當地人笑稱,“廣州每一根煙囪的倒下,都有富力的一份功勞”。

每座舊廠房倒下,都有一棟嶄新的住宅樓或者高級商業住宅區拔地而起。新千年伊始,富力地產在廣州完成了富力新居、富力廣場等10個大型舊改項目,總面積超過250萬平方米,積累了豐富的舊改項目經驗。

廣州楊箕村改造后

不得不說,富力地產的舊改積累具有先見之明。

進入新世紀,中國在經歷了40年的高速發展后,土地資源供給已到瓶頸,土地成本大幅抬升,地方政府也不得不面對巨大的收儲成本。

就拿珠三角來說,多個城市的土地開發強度均已處于高位。據統計,深圳、東莞、中山、佛山及珠海5個城市土地開發強度已超過30%。廣州主城區的土地開發強度則已超過48.9%,越秀區更是超過90%。

今年6月,國務院部署推進“城鎮老舊小區改造”,推動建立長效管理機制。會議提到,老舊小區改造需要資金量巨大,既需要政府投資,也需要社會力量參與,所以也能起到穩投資的作用。由此,城市綜合改造及更新具有了新的含義。

“廣州市政府在2017年、2018年陸續出臺了很多文件,來支持推動三舊改造。”肖明介紹到,富力早期就參與城改,當時在知道這個信號以后,就進一步加快了舊村改造業務的步伐。

2019年4月,廣州市政府發布《廣州市深入推進城市更新工作實施細則》,再次就深入推進三舊改造、加速城市更新給出新意見。同期,富力集團旗下城市更新集團正式成立,擬通過集團化改革,續寫昔日“舊改之王”新的成績單。

富力城市更新集團成立

“我們發現,以集團原來的那套模式來推,確實存在很多障礙,沒有那么順暢。”肖明指出,原本的業務模式在上下銜接和人才儲備上都存在一定不便。為了打通城市更新各個業務環節,富力集團進行組織架構調整,以適應未來廣州三舊改造進展。

從全國范圍來看,當下土地財政收緊,從存量土地里提效益成為城市發展重要的基調。對于廣大地產開發商而言,企業的持續發展需要成本合理的充足土地儲備作為支撐。在這樣的大環境下,三舊改造可以說是在土地資源約束條件下的一種政策創新。對開發商來說,也成為未來一種主要的發展模式。在這方面,富力集團棋快一步。

這一點,富力集團筆村舊村改造項目負責人張雷深有體會。

“目前村民簽約率已經超過90%了,進展還是比較順利的。”張雷的辦公室就設在筆村項目工地的施工指揮部。窗外機聲隆隆、塵煙漫起,從樓頂可以俯瞰整個工程進度。

廣州筆村原貌

據了解,筆村舊村改造項目采用政府主導,村集體經濟組織自主改造,并引入富力地產參與改造開發。根據規劃,項目總用地面積61.25公頃,總建筑面積177.37萬平方米。

“前期工作順利開展和補償方案到位是分不開的。”張雷介紹,補償方案以居民實際建筑面積為準,除了回遷房安置,以30元一平方米的標準發放臨遷費。他強調,和其他企業不同的是,以安置房四年的建設期來算,富力集團會一次性發放多期臨遷費,相比一些企業一個季度發一次的做法,這樣的補償方案對村民來說具有更大的保障意義。

安土重遷是根植于中國人內心深處的情結。對于工程建設期間以及回遷前村里老人的安置也是筆村項目組關心的問題。為了照顧不便臨時安置的老人,富力集團專門開辟出一塊區域作為老人的臨時安置區。

“有些老人不想跟小孩搬出村去住,我們在第一期工程的時候,就集中建設了臨時安置房,所有的家電都配齊,空調、網絡、安全監控等,然后免費進行送餐服務。”張雷說。

筆村改造效果圖

在肖明看來,這樣的舉措不是一時之舉。“從1994年富力成立到現在,廣州城市面貌發生了天翻地覆的變化,公司也隨著成長一步步地回饋社會。居住環境優美,出行便利,生活互助,是所有人對美好生活的向往。富力希望把這種生活帶給大家。”

于他而言,一家企業的責任價值當然遠不止這些,更多的是助力城市和社區的可持續發展。

秉承傳統,發力灣區

早在2015年,廣州就成立了全國首家城市更新局,并出臺了《廣州市城市更新辦法》和三個配套文件,開創了國家中心城市以更新改造推進城市可持續發展的新路徑。

對于城市更新來說,最重要的任務不僅是盤活低效的存量建設用地,關鍵還要在保障村民利益的基礎上實現多方共贏。對于富力集團來說,堅持政府、村集體、村民和企業四方共贏的原則,才能真正落實企業的價值觀。

“城中村改造的一個關鍵,就是教育質量的提升。”肖明指出,各地改造需求不一,村民的意愿也不盡相同,但是對于教育的改造一直是重中之重,“目前我們引入廣大附中、廣外等名校資源,徹底改變原來村里的教學質量,這也是我們城市美好生活運營商的一個體現。”

教育是推動高素質人口聚焦和區域經濟發展的關鍵,而人口聚集和產業更新是促進城市發展的兩大主導因素。

富力集團大灣區項目規劃示意

“像廣州這樣的大灣區城市,城市更新項目不單純是建筑物的拆舊建新,更重要的是通過產業的升級換代帶動區域的發展。”肖明認為,廣州的灣區優勢是未來進一步發力的基礎,其中關鍵是產業落地。

在他看來,當下,無論是政策上還是實際需求上,產業的導入和升級是廣州推進三舊改造項目的主要驅動力。如何保障舊改項目在改造后的產業發展,是富力面臨的一大課題。

“富力在過去二十多年來一直堅持多元發展的戰略,已經成為國內最具產業優勢的大型綜合性房企。這就保障了在舊改項目實施過程中,可以在前期就切實地做好產業配套規劃。”肖明表示,在產業配套的基礎上,富力集團將繼續秉承傳統,在推動城市更新業務的同時,輸出企業的責任價值。



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這個人很懶,什么也沒留下...
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